Ce calcul a été ouvert depuis un lien de partage. Les coordonnées du client et l’en-tête de cabinet ne sont jamais transmises par le lien.
Dossier de démonstration : appartement de 320 000 €, couple de crédirentiers (femme 78 ans, homme 81 ans) avec réversion totale, occupé avec droit d’usage et d’habitation. Modifiez n’importe quel champ — le calcul se met à jour immédiatement.
Repartir de zéroLa rente est servie jusqu’au dernier vivant : 100 % tant que toutes les têtes vivent, puis par paliers réguliers jusqu’au taux de réversion plein sur la dernière tête.
Espérance de vie résiduelle : {{ lifeExpectancyLabel }} ans{{ jointLabelSuffix }} — {{ mortalityTableNote }}. Probabilité de survie à 10 ans : {{ surv10Label }} ; à 20 ans : {{ surv20Label }}.
Les échéances de la vente à terme restent dues jusqu’au terme, quelle qu’en soit l’issue : la longévité ne les gouverne pas. Elle ne sert ici qu’à valoriser le droit d’usage viager conservé par le vendeur, donc la décote d’occupation.
Indicatif : le prix de la nue-propriété découle du barème fiscal de l’article 669, fondé sur le seul âge de l’usufruitier — la table retenue ne modifie pas le résultat. Approfondir le barème 669 seul →
La vente à terme étant conclue pour une durée fixe, la longévité du vendeur n’entre pas dans le calcul : ni table de mortalité, ni espérance de vie. Les échéances sont dues jusqu’au terme, y compris à ses héritiers en cas de décès prématuré.
{{ duhEcartNote }}
{{ duhPartNote }}
Loyer indexé à {{ duhIdxPctLabel }} % l’an — {{ duhIdxNote }} Comparer les cinq méthodes
{{ duhPerpetuelNote }}
{{ duhNeutraliteNote }}
| Convention d’indexation | Taux | DUH | Décote | Valeur occupée |
|---|---|---|---|---|
| {{ v.label }} | {{ v.pctLabel }} | {{ v.valueLabel }} | {{ v.decoteLabel }} | {{ v.cessionLabel }} |
Ligne surlignée : convention retenue. L’écart entre 0 % et 4 % mesure la sensibilité du prix à la seule hypothèse d’indexation du loyer.
{{ locativeNote }}
Le prix de nue-propriété retenu reste le barème fiscal de l’article 669 ; la valeur locative ne sert qu’aux charges et aux comparaisons hors barème.
Loyer indexé à {{ duhIdxPctLabel }} % l’an. À la différence du viager occupé, ce taux ne touche ni le prix ni un droit d’usage : le bien est cédé libre, donc sans décote ni DUH — il agit uniquement sur le loyer perçu par l’acquéreur, donc sur son TRI et son point mort.
Indexation retenue : {{ indexationPctLabel }} % — {{ idxMethodNote }}.
{{ droitsNote }}
{{ quotesSumNote }}
Fraction imposable : {{ fractionImposableLabel }} — {{ fractionImposableNote }}.
Repris en tête de tous les dossiers imprimés et des PDF.
Estimation indicative. Le modèle de survie, la valorisation du droit d’usage et l’actualisation reposent sur des hypothèses paramétrables ; ce calcul ne se substitue pas à une expertise notariale ou actuarielle contractuelle.
Dossier {{ dossierRefDisplay }} — {{ todayLabel }}
Identité du cabinet
{{ cabinetNomDisplay }}
Représenté par : {{ cabinetRepresentantDisplay }}
Coordonnées : {{ cabinetCoordsDisplay }}
SIRET : {{ cabinetSiretDisplay }}
Client
{{ clientNomLabel }}
Contact : {{ clientContactDisplay }}
Bien : {{ clientAdresseDisplay }}
Naissance : {{ clientNaissanceDisplay }}
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Résultats masqués
{{ heroKicker }}
{{ heroNote }}
{{ valueCardLabel }}?
{{ valeurOccupeeLabel }}
{{ decoteLabel }}
Coût total espéré
{{ coutTotalLabel }}
{{ coutTotalNote }}
{{ renteCumuleeTitle }}?
{{ renteCumuleeLabel }}
{{ renteCumuleeNote }}
Méthode et hypothèses
Toutes les hypothèses du calcul, affichées à côté du résultat : rien n’est retenu que vous ne puissiez vérifier ou contredire.
Hypothèses arrêtées le {{ todayLabel }}. Méthode détaillée · Barèmes et tables
Répartition
Décote d’occupation
{{ decoteFallbackNote }}
{{ decoteFootnote }}
Neutralité acheteur / vendeur
Un déséquilibre vient souvent d’une estimation de valeur locative à réajuster : il ne faut ni la surestimer, ni la sous-estimer.
{{ neutraliteText }}
Ce qui ferait basculer l’équilibre
{{ basculeNote }}
Rappel : le droit d’usage et d’habitation est lui aussi une contrepartie financière, au même titre que le bouquet et les rentes — ce que le vendeur ne reçoit pas en argent, il le conserve en jouissance.
Ce qui ferait basculer l’équilibre
{{ basculeStructurelleNote }}
Ajusteur automatique — recalibrage vers la neutralité
{{ ajusteurIntro }}
| Levier | Réglage actuel | Réglage neutre | Bouquet et rente résultants | |
|---|---|---|---|---|
| {{ r.label }}{{ r.note }} | {{ r.current }} | {{ r.target }} | {{ r.effet }} |
{{ ajusteurFootnote }}
Fiscalité de la rente
| Bénéficiaire | Quote-part | Rente annuelle | Fraction | Part imposable |
|---|---|---|---|---|
| {{ q.label }} | {{ q.shareLabel }} | {{ q.renteLabel }} | {{ q.fracLabel }} | {{ q.imposableLabel }} |
Fiscalité
Les échéances d’une vente à terme ne constituent pas une rente viagère : la fraction imposable de l’article 158-6 du CGI ne s’applique pas. Le vendeur relève du régime des plus-values immobilières sur le prix de cession, et seule une éventuelle composante d’intérêts prévue à l’acte serait imposable comme telle. À confirmer avec le notaire.
Comparatif
| {{ typeLabel }} | Viager libre | |
|---|---|---|
| Valeur de cession | {{ valeurOccupeeLabel }} | {{ compareValeurLabel }} |
| Bouquet | {{ bouquetLabel }} | {{ compareBouquetLabel }} |
| Rente | {{ renteShortLabel }} | {{ compareRenteLabel }} |
Tables de mortalité
Le même dossier calculé successivement sur chacune des tables ; la dernière ligne donne la moyenne arithmétique des seules tables cochées ci-dessus, et c’est elle que retient le dossier. Changer de table déplace la rente d’autant.
| Table | Espérance de vie | Valeur de cession | Bouquet | {{ mtRenteColLabel }} |
|---|---|---|---|---|
| {{ r.label }} {{ r.marker }} | {{ r.evLabel }} | {{ r.cessionLabel }} | {{ r.bouquetLabel }} | {{ r.renteLabel }} |
| {{ mtMeanRow.label }} | {{ mtMeanRow.evLabel }} | {{ mtMeanRow.cessionLabel }} | {{ mtMeanRow.bouquetLabel }} | {{ mtMeanRow.renteLabel }} |
Scénarios de durée
{{ scenariosIntro }}
| Durée | {{ probColumnLabel }} | Total versé | VAN | TRI |
|---|---|---|---|---|
| {{ s.horizon }} ans | {{ s.probLabel }} | {{ s.totalLabel }} | {{ s.vanLabel }} | {{ s.triLabel }} |
{{ scenariosNote }}
Évolution
Point mort : croisement des décaissements cumulés avec la valeur du bien.
{{ pointMortValeurNote }}
{{ evoNote }}
Rendement de l’opération
TRI espéré?
{{ triLabel }}
contre {{ tauxPlacementLabel }} % en placement — {{ triEcartLabel }}
Point mort acquéreur?
{{ pointMortLabel }}
{{ pointMortNote }}
Contrôles de cohérence
{{ al.texte }}
| Année | Rente versée | Cumul décaissé net | Survie | Valeur du bien | VAN cumulée |
|---|---|---|---|---|---|
| {{ r.year }} | {{ r.rente }} | {{ r.cumul }} | {{ r.surv }} | {{ r.bien }} | {{ r.van }} |
Le classeur Excel comporte deux feuilles : les hypothèses et les résultats du dossier, puis l’amortissement année par année en cellules numériques, directement sommables.
Démembrement
| Méthode | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Barème fiscal (art. 669 CGI) | {{ usufruitLabel }} | {{ nueLabel }} |
| Valeur économique (DUH actualisé) | {{ usufruitEcoLabel }} | {{ nueEcoLabel }} |
Le barème de l’article 669 s’impose pour la liquidation des droits ; la valeur économique éclaire la négociation entre les parties.
Accès abonné
Rente, bouquet, décote, TRI, sensibilité et dossier PDF sont accessibles aux utilisateurs abonnés. Le formulaire reste librement modifiable.
Dossier {{ dossierRef }}
Annexe
Table de survie. Les probabilités mensuelles de survie sont produites par une loi de Gompertz-Makeham, dont le niveau est calibré par bissection (60 itérations) pour restituer exactement l’espérance de vie résiduelle de la table retenue ({{ mortalityTableNote }}) à l’âge et au sexe du crédirentier ; les espérances de référence sont ancrées tous les cinq ans de 50 à 105 ans et interpolées par spline monotone. Aucun horizon fixe n’est utilisé : chaque annuité est pondérée par sa probabilité de service. Les tables TGH05 / TGF05, homologuées par l’arrêté du 1er août 2006, sont prospectives par génération et propres aux rentiers : elles allongent nettement la durée de service par rapport aux tables INSEE de population générale. Depuis le 20 décembre 2012, les assureurs retiennent la seule table féminine TGF05 quel que soit le sexe du rentier ; ici la table est appliquée par sexe, l’option la plus prudente pour l’acquéreur restant TGF05.
Pluralité de crédirentiers. La survie du dernier vivant est obtenue par S(t) = 1 − Π(1 − Sₖ(t)) sur les têtes retenues, sous hypothèse d’indépendance des risques, et la loi du nombre de têtes encore en vie est reconstituée mois par mois. La réversion retenue est de {{ reversionPct }} % : la rente est servie en totalité tant que toutes les têtes sont en vie, puis par paliers réguliers jusqu’à ce taux sur la dernière tête. Sa durée de service espérée — l’intégrale de cette pondération, {{ lifeExpectancyLabel }} ans d’espérance du dernier vivant mise à part — est la durée retenue pour les scénarios de prix total.
Rente. Le capital représentatif — valeur de cession diminuée du bouquet — est divisé par le facteur d’annuité Σ w(tⱼ)·(1+i)^⌊j/p⌋/(1+a)^tⱼ, où j parcourt les échéances réelles ({{ freqAdjective }}s, {{ paiementTermeNote }}), tⱼ est la date exacte de l’échéance en années, w(tⱼ) la pondération de survie et de réversion lue sur la grille mensuelle, i l’indexation ({{ indexationPctLabel }} %) appliquée à chaque date anniversaire et a le taux d’actualisation ({{ tauxActualisationLabel }} %). Aucune approximation de demi-exercice n’est employée : chaque échéance est datée, pondérée et actualisée pour elle-même, et l’horizon court jusqu’à l’âge terminal de la table (115 ans) sans troncature.
Décote d’occupation. {{ methodoDecote }}
Fiscalité.
Rendement. Le TRI espéré annule la valeur actuelle des flux de l’acquéreur : décaissement initial du bouquet et des frais ({{ fraisPctLabel }} %), rentes pondérées par la survie, réception du bien pondérée par la probabilité de décès de l’exercice, le bien étant réévalué de {{ tauxRevalorisationBien }} % par an. {{ methodoJouissance }}
Document établi à titre indicatif le {{ todayLabel }}. Il ne constitue ni une offre, ni un engagement, ni une expertise contractuelle.
Donnez un nom à ce dossier pour le retrouver plus tard.
La méthode retenue par BelleViager, telle qu’elle est appliquée par les notaires et les experts immobiliers.
Le point de départ est la valeur du bien libre de toute occupation, établie par comparaison avec des ventes récentes du même secteur. C’est sur elle que tout le reste se construit : une erreur de 10 % à ce stade se propage intégralement au bouquet et à la rente.
Lorsque le vendeur se réserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) ou l’usufruit, l’acquéreur est privé de la jouissance du bien pendant toute la durée de vie du crédirentier. Cette privation se chiffre : on capitalise la valeur locative nette du bien sur l’espérance de vie du vendeur, actualisée à un taux technique. Le barème fiscal de l’article 669 du CGI existe aussi, mais il est forfaitaire et ne reflète pas la réalité économique — d’où les deux méthodes proposées ici.
La valeur occupée se répartit entre un capital versé à la signature — le bouquet — et le solde converti en rente viagère. Ce solde est divisé par un coefficient de rente qui combine l’espérance de vie issue des tables de mortalité et le taux technique retenu. Plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible : l’arbitrage est financier, pas juridique.
Une femme de 78 ans vend en viager occupé un appartement d’une valeur libre de 300 000 €, dont la valeur locative nette est estimée à 9 600 € par an. Son espérance de vie résiduelle est d’environ 13 ans. La capitalisation du droit d’usage aboutit à une décote proche de 33 %, soit une valeur occupée de l’ordre de 200 000 €. Avec un bouquet de 60 000 €, les 140 000 € restants se convertissent en une rente mensuelle d’environ 1 000 €, indexée chaque année sur l’indice convenu à l’acte.
Les chiffres ci-dessus sont indicatifs : ils varient avec le sexe et l’âge exact du crédirentier, la réversibilité éventuelle au profit d’un conjoint, le taux technique et la table de mortalité retenue. Le calculateur reprend ces paramètres un à un et affiche l’aléa, le point mort de l’acquéreur et le TRI de chaque partie.
Quelle différence entre viager occupé et viager libre ?
Dans un viager libre, l’acquéreur dispose du bien dès la signature : il n’y a pas de décote d’occupation, seule la conversion en rente joue. Dans un viager occupé, le vendeur conserve l’usage du logement et le prix est diminué en conséquence.
La rente est-elle imposable ?
Oui, mais partiellement : seule une fraction de la rente est soumise à l’impôt sur le revenu, déterminée par l’âge du crédirentier au premier versement (70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans).
Que se passe-t-il si l’acquéreur cesse de payer ?
L’acte prévoit une clause résolutoire : le vendeur peut faire annuler la vente, récupérer le bien et conserver le bouquet ainsi que les rentes déjà versées à titre de dommages-intérêts.