Usufruit & nue-propriété — barème fiscal — BelleViager
Calculateurs
Viager & démembrement {{ caretViager }} Fiscalité {{ caretFiscalite }} Revenus & structures {{ caretStructures }} Transmission & patrimoine {{ caretTransmission }} Financement & projection {{ caretFinancement }}

Usufruit & nue-propriété

Valeur fiscale du démembrement

Barème de l’article 669 du CGI pour un usufruit viager selon l’âge de l’usufruitier, ou calcul d’un usufruit temporaire à durée fixe — pour toute donation, succession ou apport avec démembrement, indépendamment d’une vente en viager.

1 · Le bien

2 · Nature de l’usufruit

3 · Lecture économique

Sert de référence de neutralité : la valeur du barème est comparée au droit de jouissance réellement cédé.

Méthode

{{ methodo }}

BelleViager — Usufruit et nue-propriété

Document indicatif généré le {{ dateLabel }}

Valeur de la nue-propriété

{{ nueLabel }}

{{ heroNote }}

Usufruit

{{ usufruitLabel }}

{{ usufruitPctLabel }}

Nue-propriété

{{ nueLabel }}

{{ nuePctLabel }}

Neutralité usufruitier / nu-propriétaire

Usufruitier moins bien servi Nu-propriétaire moins bien servi
{{ neutraliteLabel }}

{{ neutraliteText }}

Ajusteur automatique — recalibrage vers la neutralité

{{ ajusteurTitre }}

Chaque ligne donne le réglage qui annule l’écart, les autres paramètres restant inchangés. Un seul levier suffit : appliquez celui que le dossier justifie.

LevierRéglage actuelRéglage neutreUsufruit économique
{{ r.label }}{{ r.note }} {{ r.current }} {{ r.target }} {{ r.effet }}

{{ ajusteurFootnote }}

Barème de l’article 669 du CGI

Âge de l’usufruitierUsufruitNue-propriété
{{ b.tranche }} {{ b.usu }} {{ b.np }}

Notes du dossier

  • {{ n.text }}
    •

Barème fiscal légal, applicable en matière de droits d’enregistrement et d’IFI (art. 669 du CGI). Sans valeur en matière civile (partage, indemnisation) où la valeur économique réelle de l’usufruit peut différer.

Usufruit et nue-propriété : deux valeurs, deux barèmes

Cliquez sur le titre pour lire ce dossier de fond.Cliquez sur le titre pour replier cette section.

Le barème fiscal règle les droits à payer ; la valeur économique règle les négociations entre parties.

Le barème de l’article 669 du CGI

Il répartit la pleine propriété par tranches d’âge de l’usufruitier : 90 % en dessous de 21 ans, 80 % de 21 à 30 ans, 70 % de 31 à 40 ans, 60 % de 41 à 50 ans, 50 % de 51 à 60 ans, 40 % de 61 à 70 ans, 30 % de 71 à 80 ans, 20 % de 81 à 90 ans, 10 % au-delà. Il s’impose pour la liquidation des droits de donation et de succession — mais il est forfaitaire et ignore le rendement réel du bien.

L’usufruit temporaire et la valeur économique

L’usufruit consenti pour une durée fixe vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans excéder la valeur de l’usufruit viager. En matière de cession entre parties, notamment entre une société et son dirigeant, l’administration attend une valorisation économique : capitalisation des flux nets actualisés sur la durée du démembrement, et non le barème fiscal.

Exemple chiffré

Un bien de 400 000 € est donné en nue-propriété par un parent de 68 ans. L’usufruit vaut 40 %, la nue-propriété 60 % : les droits ne portent que sur 240 000 €, réduits de l’abattement de 100 000 € par enfant. Au décès du donateur, l’usufruit s’éteint et l’enfant devient plein propriétaire sans droits supplémentaires — l’économie porte sur 160 000 € jamais taxés.

Questions fréquentes

Qui paie les charges du bien démembré ?
L’usufruitier supporte l’entretien courant, la taxe foncière et les charges d’occupation ; le nu-propriétaire les grosses réparations de l’article 606 du Code civil.

Peut-on vendre un bien démembré ?
Oui, mais l’accord des deux titulaires est nécessaire. Le prix se répartit selon les valeurs respectives, sauf report du démembrement sur un autre actif.

Quelle différence avec un viager occupé ?
Le viager repose sur un prix converti en rente aléatoire ; le démembrement sépare durablement les droits sur le bien, sans versement périodique.