Guides — Démembrement
Barème 669 ou valeur économique ?
Un même usufruit porte deux valeurs, souvent très éloignées. L’une sert à liquider un impôt, l’autre à fixer un prix. Les confondre est la première cause de déséquilibre dans un dossier de démembrement.
Le barème fiscal : simple, forfaitaire, borné
L’article 669 du code général des impôts fixe la valeur de l’usufruit viager par tranches d’âge de dix ans : elle décroît par paliers jusqu’à un plancher, la nue-propriété formant le complément. Sa vertu est la sécurité : l’administration l’accepte, l’acte le mentionne, personne ne discute. Sa limite est structurelle — il ignore le rendement du bien, le niveau des taux, et il saute d’un palier à l’autre le jour d’un anniversaire.
Ce barème est obligatoire pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit et pour les cas où la loi y renvoie expressément. Ailleurs, il n’est qu’une convention.
La valeur économique : ce que le droit rapporte vraiment
La valeur économique capitalise les revenus que l’usufruitier percevra : loyer net de charges, sur la durée probable du droit, actualisé au taux retenu, chaque annuité pondérée par la probabilité de survie. Pour un bien à bon rendement locatif détenu par un usufruitier relativement jeune, elle dépasse fréquemment le barème fiscal. À l’inverse, pour un bien à faible rendement, elle peut se situer bien en dessous.
C’est cette valeur qui a un sens dans une négociation entre parties non liées, dans une cession de nue-propriété à un investisseur, ou dans un rapport d’expertise que l’on devra défendre.
Lequel retenir
| Situation | Valeur à retenir |
|---|---|
| Donation, succession, liquidation de droits | Barème 669 |
| Vente de nue-propriété entre tiers | Valeur économique |
| Viager occupé, décote du droit d’usage | Valeur économique |
| Partage entre héritiers, rachat de soulte | Les deux, l’écart devant être justifié |
Le point de vigilance
Retenir le barème fiscal dans une opération entre parties intéressées — une cession à une société contrôlée par le nu-propriétaire, par exemple — expose à un redressement si la valeur économique s’en écarte fortement : l’écart peut être analysé comme une libéralité. Inversement, écarter le barème sans documenter la méthode économique fragilise l’acte. La bonne pratique consiste à afficher les deux valeurs et à motiver le choix en une phrase, dans l’acte comme dans le dossier d’estimation.
Questions fréquentes sur le barème 669
Quand le barème de l’article 669 du CGI est-il obligatoire ?
Il s’impose pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit — donation, succession — et dans les cas où la loi y renvoie expressément. Partout ailleurs, il n’est qu’une convention entre les parties.
Faut-il retenir le barème fiscal ou la valeur économique ?
Barème 669 pour une donation, une succession ou une liquidation de droits. Valeur économique pour une vente de nue-propriété entre tiers et pour la décote d’un viager occupé. Dans un partage entre héritiers ou un rachat de soulte, on affiche les deux et on justifie l’écart.
Qu’est-ce que la valeur économique d’un usufruit ?
Elle capitalise les revenus que l’usufruitier percevra réellement : loyer net de charges, sur la durée probable du droit, actualisé au taux retenu, chaque annuité pondérée par la probabilité de survie. Pour un bien à bon rendement détenu par un usufruitier jeune, elle dépasse fréquemment le barème fiscal.
Quel risque à utiliser le barème fiscal dans une vente ?
Entre parties intéressées — une cession à une société contrôlée par le nu-propriétaire, par exemple — un écart important à la valeur économique peut être analysé comme une libéralité et donner lieu à redressement.
À retenir
Le barème 669 est une règle d’impôt, pas une évaluation. Dès qu’un prix se négocie, c’est la valeur économique qui doit porter la discussion — le barème restant affiché comme point de comparaison.
Textes de référence
- Art. 669 du code général des impôts — barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété
- Art. 578 du code civil — définition de l’usufruit
- Art. 617 du code civil — extinction de l’usufruit