Méthode
Cette page décrit les hypothèses, les formules et les sources retenues, pour que le résultat puisse être discuté — et contredit — plutôt que cru. Elle est faite pour être lue par un notaire ou un expert avant d’être annexée à un dossier.
Barèmes et tables à jour au 3 août 2026 (mortalité : INSEE millésime 2024, TGH05/TGF05, Daubry, Tolosa). Les estimations produites sont indicatives et non contractuelles.
Le calcul part d’une espérance de vie résiduelle par âge et par sexe, puis en déduit une courbe de survie mensuelle continue (modèle de type Gompertz-Makeham calibré sur l’espérance cible). Trois jeux de tables sont disponibles et peuvent être combinés — le calculateur retient alors leur moyenne :
| Table | Usage |
|---|---|
| INSEE (tables TH/TF, millésime 2024) | Espérance de vie résiduelle par âge et sexe, population générale, interpolée par spline monotone entre ancrages quinquennaux — référence de marché. |
| TGH05 / TGF05 | Tables prospectives par génération homologuées pour les rentes viagères : espérance plus longue, favorable au crédirentier. |
| Daubry | Barème d’usage viagériste, souvent retenu en pratique notariale. |
En présence de plusieurs têtes, la probabilité de service de la rente suit la loi du nombre de têtes vivantes (Poisson-binomiale), en tenant compte du taux de réversion retenu. Aucune table ne prend en compte l’état de santé : c’est au professionnel d’écarter un aléa insuffisant.
La valeur de cession est la valeur vénale libre diminuée de la valeur du droit conservé par le vendeur. Deux voies sont proposées, et affichées côte à côte :
La valeur économique n’est pas retenue sans garde-fou : elle est encadrée par le barème d’occupation, qui lui sert de plancher progressif vers le bas et, majoré de la largeur de corridor retenue par le cabinet (35 % par défaut, sans excéder 95 % de la valeur vénale), de plafond vers le haut. Quand l’une de ces deux bornes joue, le calculateur le signale : le prix ne reflète plus alors le droit d’usage calculé.
Les loyers capitalisés ne sont pas supposés constants : leur indexation est une hypothèse d’évaluation à part entière — indice de la rente, loyer constant, taux conventionnels dits Tolosa (2 ou 4 %) ou taux libre — et un tableau compare les prix qui en résultent. Le droit conservé est par défaut viager, donc pondéré par la probabilité de survie et éteint au décès ; il peut être évalué en mode perpétuel, sur un horizon conventionnel de quarante ans sans pondération de mortalité, hypothèse de majoration prudente de la décote.
Le droit d’usage et d’habitation (DUH) est valorisé plus bas que l’usufruit, puisqu’il ne permet pas de louer le bien. La valeur peut être forcée manuellement lorsque l’expertise le justifie : une valeur saisie échappe alors au plancher du barème — c’est une valeur voulue par le rédacteur — mais reste soumise au plafond, et l’écart au barème est signalé.
Le bouquet est un pourcentage de la valeur de cession, versé comptant. Le solde est converti en rente par division par la valeur actuelle probable d’une unité de rente — c’est-à-dire la somme, sur tous les termes futurs, de la probabilité de survie multipliée par le facteur d’actualisation. La périodicité (mensuelle, trimestrielle, annuelle) et le paiement d’avance ou à terme échu sont pris en compte dans le décompte des termes.
Le taux d’actualisation ramène les flux futurs à leur valeur du jour ; l’usage notarial se situe entre 2 et 3 %, la référence OAT étant affichée à titre de repère. L’indexation de la rente est distincte : elle peut suivre l’indice du coût de la construction (ICC), l’indice des prix à la consommation hors tabac, l’évolution observée des loyers du secteur, ou un taux fixe choisi. Plusieurs méthodes cochées ensemble donnent la moyenne des taux.
La fraction imposable de la rente viagère est fixée par l’article 158-6 du CGI selon l’âge du crédirentier au premier versement : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans. S’y ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux sur cette même fraction. Cette fiscalité ne s’applique ni à la vente à terme, dont les échéances sont un prix payé de façon échelonnée, ni à la cession de nue-propriété, payée comptant.
Pour l’acquéreur, le coût total espéré pondère chaque versement par sa probabilité d’être dû. Le TRI est le taux annulant la valeur actuelle de ses flux ; la VAN est calculée pour plusieurs durées de vie du crédirentier (5, 10, 15, 20, 30 ans) afin de montrer l’étendue du risque plutôt qu’un chiffre unique. Le point mort est l’instant où le cumul versé rejoint la valeur réellement détenue — le bien revalorisé, minoré du droit d’usage qui reste à courir, puisqu’une revente avant le dénouement se ferait occupée.
Quand l’acquéreur a la jouissance du bien — viager libre, vente à terme non occupée, et pour moitié en semi-occupé — le loyer qu’il perçoit vient en déduction de ses décaissements. Ce loyer est indexé au taux retenu pour l’indexation du loyer (méthode du droit d’usage), et non au taux de la rente : c’est la même grandeur économique que le droit d’usage, et les deux indices peuvent différer. En vente à terme occupée, le vendeur demeure dans les lieux après le terme : la valeur créditée à l’échéance reste la valeur occupée, jamais la valeur libre.
Trois jeux sont disponibles et peuvent être combinés. La table INSEE (TH/TF, millésime 2024) donne l’espérance moyenne de la population générale et sert de référence de marché. Les tables prospectives TGH05/TGF05, homologuées par l’arrêté du 1er août 2006 pour les rentes viagères, allongent l’espérance et favorisent le crédirentier. Le barème Daubry est le barème d’usage viagériste, souvent retenu en pratique notariale.
À partir d’une espérance résiduelle par âge et par sexe, dont est déduite une courbe de survie mensuelle continue de type Gompertz-Makeham calibrée sur l’espérance cible. En présence de plusieurs têtes, la probabilité de service de la rente suit la loi du nombre de têtes vivantes, compte tenu du taux de réversion retenu.
Non, aucune table ne le fait. Il appartient au professionnel d’écarter un aléa insuffisant : un viager conclu alors que le décès était prévisible est nul faute d’aléa.
Oui, c’est sa destination. Les hypothèses, formules et sources sont publiées sur cette page pour que le résultat puisse être discuté et contredit. Il ne se substitue ni à une expertise de valeur vénale, ni au conseil du notaire.
Limites assumées
Le calcul ne se substitue ni à une expertise de valeur vénale, ni au conseil du notaire. Il ne tient pas compte de l’état de santé du crédirentier, ni des clauses particulières de l’acte (charges, travaux, clause résolutoire, privilège du vendeur), qui peuvent déplacer sensiblement l’équilibre du contrat.
Textes de référence