Financement
La quatrième issue d’un même bien : ne rien vendre, emprunter sur la valeur du logement, ne rembourser ni capital ni intérêts de son vivant. La dette se capitalise et s’éteint au décès ou à la vente, sur le prix du bien. Ce simulateur en chiffre le coût réel — ce qui est encaissé aujourd’hui, ce qu’il reste aux héritiers demain — et le met en regard du viager occupé, de la nue-propriété et de la vente libre.
Le bien et l’emprunteur
La quotité se lit sur la tête la plus jeune, et la dette court jusqu’au dernier vivant : à deux, on emprunte moins et l’on paie plus longtemps.
L’offre de prêt
Usage du marché à {{ ageJeuneLabel }} ans : {{ quotiteUsageLabel }}. Réaligner
Les offres relevées en 2026 se situent entre 5 % et 7,5 % de TAEG, plafonnées par le taux d’usure.
Expertise, dossier, hypothèque. Ils sont ici déduits de ce que l’emprunteur reçoit — du capital unique, ou amortis sur les versements en mode rente — mais la dette court sur le tirage brut : le prêteur les avance et les capitalise comme le reste.
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Durée probable du prêt
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Dette à l’échéance
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Solde aux héritiers
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Point de vigilance
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Les quatre issues du même bien
Même bien, même âge, même durée probable. Les colonnes se lisent du point de vue du propriétaire : ce qu’il encaisse à la signature, ce qu’il perçoit ensuite, et ce que le logement lui-même laisse à sa succession à l’échéance. Les sommes déjà encaissées — bouquet, rentes, prix de vente — entrent aussi dans la succession : elles figurent dans les deux colonnes précédentes et ne sont pas recomptées ici.
| Issue | Encaissé à la signature | Perçu ensuite | Le bien à la succession | Le logement |
|---|---|---|---|---|
| {{ i.nom }} | {{ i.comptant }} | {{ i.flux }} | {{ i.succession }} | {{ i.usage }} |
Le viager et la nue-propriété sont calculés par le moteur du calculateur, sur les mêmes tables. La colonne succession est exprimée en valeur nominale à l’échéance, la valeur du bien étant réévaluée de {{ revalLabel }} l’an. Le viager occupé et la nue-propriété sont chiffrés sur les hypothèses par défaut du calculateur : rendement locatif de 4,2 % de la valeur vénale, charges à 20 % du loyer, bouquet de 20 %, actualisation à 3,5 % et indexation de la rente à 2 % l’an.
| Année | {{ ageColLabel }} | Capital versé cumulé | Dette capitalisée | Valeur du bien | Solde aux héritiers |
|---|---|---|---|---|---|
| {{ r.an }} | {{ r.age }} | {{ r.verse }} | {{ r.dette }} | {{ r.bien }} | {{ r.solde }} |
Ligne surlignée : l’échéance probable. {{ basculeNote }}
Cadre légal
Le prêt viager hypothécaire est régi par les articles L. 315-1 et suivants du code de la consommation. Il est réservé aux personnes physiques, garanti par une hypothèque sur un bien à usage exclusif d’habitation, et ne peut financer une activité professionnelle. Aucune assurance emprunteur, aucun questionnaire médical, aucune condition de revenus : le prêteur ne se rémunère que sur la garantie.
La dette exigible est plafonnée à la valeur du bien à la date du remboursement. Si les intérêts capitalisés l’excèdent, la différence reste à la charge du prêteur : les héritiers ne peuvent jamais devoir plus que le bien ne vaut. C’est la protection essentielle du mécanisme — et la raison pour laquelle la quotité initiale est toujours prudente.
Les héritiers disposent d’un choix à l’échéance : régler la dette et conserver le bien, ou le laisser vendre et recevoir le solde. Le remboursement anticipé est possible, avec une indemnité encadrée.
Lecture
{{ verdict }}
Ce que le chiffre ne dit pas : le prêt viager hypothécaire laisse la pleine propriété — donc la liberté de vendre, de louer, de revenir sur sa décision — là où le viager est irréversible. Il laisse aussi l’entretien, la taxe foncière et le gros œuvre à la charge du propriétaire, que le viager occupé transfère au débirentier. L’offre reste rare en France et le taux, très supérieur à celui d’un crédit immobilier, se paie en intérêts composés sur une durée inconnue.