Guides — Évaluation

Comment se calcule une décote d’occupation

Un bien vendu occupé ne vaut pas sa valeur libre : l’acquéreur achète un bien dont il ne disposera pas tout de suite. Toute la question est de chiffrer ce qu’il perd — et non de retenir un pourcentage d’usage.

Ce que l’acquéreur perd, année après année

La décote se construit à partir du loyer que le bien produirait s’il était libre. On retient le loyer de marché mensuel, dont on retranche les charges qui resteront à la charge du propriétaire — taxe foncière, assurance, charges de copropriété non récupérables, provision de gros entretien. En pratique, un abattement de 20 % du loyer brut donne un ordre de grandeur raisonnable pour un appartement.

Ce loyer net est ensuite additionné sur la durée pendant laquelle le vendeur devrait rester dans les lieux, c’est-à-dire son espérance de vie résiduelle. Une femme de 78 ans a une espérance de l’ordre de douze ans : la décote pèsera lourd. Un vendeur de 88 ans occupera le bien beaucoup moins longtemps, et la décote fondra.

L’actualisation, souvent oubliée

Un loyer perdu dans onze ans ne pèse pas autant qu’un loyer perdu l’an prochain. Chaque annuité est donc ramenée à sa valeur d’aujourd’hui par un taux d’actualisation — l’usage notarial se situe entre 2 et 3 %. Négliger cette étape, comme le fait un simple produit « loyer annuel × espérance de vie », gonfle mécaniquement la décote et lèse l’acquéreur.

Deux raffinements comptent également : chaque annuité doit être pondérée par la probabilité que le vendeur soit encore là pour l’occuper, et le calcul doit s’arrêter à l’extinction du droit, pas à un horizon rond choisi à la main.

Usufruit ou simple droit d’usage

La nature du droit conservé change le montant. L’usufruitier peut louer le bien et en percevoir les revenus : son droit vaut la totalité du loyer capitalisé. Le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation ne peut qu’habiter : il ne peut ni louer, ni céder. Son droit vaut donc moins — la pratique retient couramment une valeur inférieure de 10 à 20 % à celle de l’usufruit, ce qui doit se justifier au cas par cas, notamment selon la surface réellement occupée en cas de semi-occupation.

Ordres de grandeur

Pour un logement dont le rendement locatif net est proche de 3 %, la décote se situe souvent entre 30 et 40 % pour un vendeur autour de 75 ans, entre 20 et 28 % vers 82 ans, et sous 15 % au-delà de 88 ans. Ces fourchettes ne remplacent pas un calcul : un bien à faible rendement locatif dans une zone tendue décote beaucoup moins qu’un bien à fort rendement, à âge identique.

Les deux garde-fous du calcul

La valeur économique ainsi obtenue n’est pas retenue telle quelle : elle est encadrée par le barème d’usage par tranche d’âge. Vers le bas, ce barème sert de plancher — un loyer de marché absent, ou des charges portées à un niveau qui absorbe presque tout le loyer, donneraient sinon un droit d’usage dérisoire et un bien occupé vendu presque au prix libre. Le raccord est progressif, de sorte que la décote reste sensible aux hypothèses au lieu de se figer sur le barème.

Vers le haut, la décote est ramenée au plafond du corridor : le barème par âge majoré de la largeur de corridor retenue par le cabinet — 35 % par défaut —, sans excéder 95 % de la valeur vénale. Un rendement locatif élevé, un taux d’actualisation faible et une indexation du loyer généreuse peuvent en effet porter le droit d’usage actualisé au-delà de la valeur du bien. Quand l’un de ces deux garde-fous joue, le calculateur le signale : le prix ne reflète plus alors le droit d’usage calculé, et ce sont les hypothèses qu’il faut reprendre.

Une valeur de droit d’usage saisie à la main échappe au plancher — c’est une valeur voulue par le rédacteur — mais reste soumise au plafond, et l’écart au barème est signalé.

Questions fréquentes sur la décote