Revenus fonciers
Abattement forfaitaire de 30 % jusqu’à 15 000 € de recettes, ou déduction des charges réelles avec déficit imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an.
1 · Recettes et foyer fiscal
Prélèvements sociaux de 17,2 % appliqués en sus de la tranche marginale.
2 · Charges réelles déductibles
Reportable sur les revenus fonciers des dix années suivant celle où il a été constaté.
Régime le plus favorable
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Imposition retenue
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Écart entre les deux régimes
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Comparaison des régimes
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
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Charges réelles retenues
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| Total des charges déductibles | {{ totalChargesLabel }} |
Déficit foncier
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Les intérêts d’emprunt ne s’imputent que sur les revenus fonciers. Le déficit imputé sur le revenu global impose de maintenir le bien en location trois ans (art. 156 I 3 CGI).
Notes du dossier
Calcul indicatif sur la location nue : l’option pour le réel est irrévocable trois ans, et le micro-foncier est exclu en présence de parts de SCI ou SCPI et de certains dispositifs de défiscalisation.
Le choix du régime se joue sur un seuil simple — 30 % de charges — mais engage pour trois ans.
Il s’applique de plein droit tant que les loyers nus n’excèdent pas 15 000 € par an. L’administration applique un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir toutes les charges : aucune déduction supplémentaire n’est possible, pas même les intérêts d’emprunt. C’est le bon régime pour un bien ancien sans crédit et peu chargé.
Le réel autorise la déduction des charges effectives : intérêts et frais d’emprunt, travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, taxe foncière, assurances, frais de gestion, provisions de copropriété. Lorsque ces charges dépassent les loyers, le déficit s’impute sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an — hors intérêts d’emprunt, qui ne s’imputent que sur les revenus fonciers. Le surplus se reporte dix ans. En contrepartie, le bien doit rester loué trois ans.
Un logement loué 14 000 € par an supporte 3 000 € d’intérêts, 2 500 € de travaux, 1 200 € de taxe foncière et 900 € de charges, soit 7 600 € — bien au-delà des 30 % du micro-foncier, qui n’aurait admis que 4 200 €. Au réel, la base imposable tombe à 6 400 € contre 9 800 € : à 30 % de tranche marginale, l’économie approche 1 600 € par an.
Le régime réel est-il irrévocable ?
L’option vaut trois ans, puis se reconduit tacitement d’année en année ; on peut ensuite revenir au micro-foncier si les conditions sont remplies.
Quels travaux sont déductibles ?
Entretien, réparation et amélioration le sont. La construction, la reconstruction et l’agrandissement ne le sont pas — ils viennent majorer le prix de revient pour la future plus-value.
Le déficit foncier est-il plafonné ?
Oui, à 10 700 € imputables sur le revenu global par an, porté temporairement à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique.