Prêt immobilier
Échéance constante assurance comprise, coût total du financement et taux d’endettement, avec l’amortissement année par année.
1 · Le financement
Assiette de l’assurance
Sur capital initial (contrats groupe) l’assurance reste constante ; sur capital restant dû (contrats individuels) elle diminue avec l’amortissement.
2 · Capacité de remboursement
Les revenus fonciers ne sont retenus qu’à 70 % dans le calcul du taux d’endettement, conformément à l’usage bancaire.
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Mensualité, assurance comprise
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Coût total du crédit
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TAEG estimé?
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Taux d’endettement
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Décomposition
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| Coût total de l’opération | {{ coutTotalLabel }} |
Amortissement par année
| Année | Capital | Intérêts | Capital restant |
|---|---|---|---|
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Si la durée changeait
| Durée | Mensualité | Intérêts totaux |
|---|---|---|
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Estimation indicative : le TAEG réel dépend de la garantie retenue, des frais annexes et du profil d’assurance. Le seuil d’endettement recommandé par le HCSF est de 35 % assurance comprise.
Trois chiffres décident du dossier : la mensualité, le coût total, le taux d’endettement.
La mensualité d’un prêt amortissable est constante, mais sa composition évolue : très majoritairement des intérêts au début, très majoritairement du capital à la fin. C’est pourquoi rembourser par anticipation coûte d’autant moins cher que l’on agit tôt, et pourquoi une revente rapide laisse un capital restant dû élevé.
L’assurance emprunteur se calcule soit sur le capital initial — prime constante — soit sur le capital restant dû — prime dégressive. Sur vingt ans, elle représente couramment 10 % à 20 % du coût du crédit, et se change librement grâce à la résiliation infra-annuelle. Le taux d’endettement, plafonné en principe à 35 % assurance comprise, se mesure sur l’ensemble des charges de crédit rapportées aux revenus nets.
Un emprunt de 250 000 € sur vingt ans à 3,40 % hors assurance donne une mensualité d’environ 1 435 €, soit près de 95 000 € d’intérêts sur la durée. Ajoutez une assurance à 0,34 % sur capital initial, soit 71 € par mois, et le coût total du crédit dépasse 111 000 €. Allonger la durée à vingt-cinq ans abaisse la mensualité à 1 240 € mais porte les intérêts à près de 122 000 € : 26 500 € de plus pour 200 € de respiration mensuelle.
Le TAEG est-il le bon indicateur ?
Oui pour comparer deux offres : il intègre le taux nominal, l’assurance, les frais de dossier et de garantie. Le taux nominal seul ne dit rien du coût réel.
Faut-il un apport ?
Les banques demandent généralement de couvrir les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix, même si des financements à 110 % restent possibles sur de bons profils.
Le remboursement anticipé est-il pénalisé ?
L’indemnité est plafonnée par la loi à six mois d’intérêts sur le capital remboursé, sans excéder 3 % du capital restant dû ; elle est souvent négociable à la signature.