Investissement locatif
Rendement brut, net de charges puis net-net après fiscalité, cash-flow mensuel une fois l’échéance de prêt payée, et taux de rendement interne sur la durée de détention.
1 · L’acquisition
Coût de revient total : {{ coutRevientLabel }}, dont {{ fraisNotaireLabel }} de frais d’acquisition.
2 · L’exploitation
Cash-flow mensuel
{{ cashFlowLabel }}
{{ heroNote }}
Brut
{{ rendementBrutLabel }}
Net de charges
{{ rendementNetLabel }}
Net-net
{{ rendementNetNetLabel }}
Compte d’exploitation annuel
| {{ r.label }} | {{ r.value }} |
Bilan de l’opération sur {{ detention }} ans
| {{ b.label }} | {{ b.value }} |
Taux de rendement interne des flux réels (apport et travaux, cash-flows annuels, prix de revente net du capital restant dû) : {{ triLabel }}.
Projection par période
| Année | Loyers nets | Cash-flow | Cumul |
|---|---|---|---|
| {{ p.annee }} | {{ p.loyers }} | {{ p.cashFlow }} | {{ p.cumul }} |
Notes du dossier
Prélèvements sociaux de 17,2 % en sus de la tranche marginale sur le résultat foncier. Charges et loyers projetés avec une revalorisation de 2 % par an. Estimation indicative, hors dispositifs de défiscalisation.
Trois chiffres circulent sous le même nom. Seul le dernier dit ce que l’opération rapporte réellement.
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix payé, frais de notaire compris — c’est le chiffre affiché dans les annonces, et le moins informatif. Le rendement net de charges déduit la taxe foncière, les charges non récupérables, l’assurance, les frais de gestion, l’entretien et la vacance : il perd typiquement un à deux points. Le rendement net-net retranche enfin l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ; à tranche marginale à 30 %, il peut se réduire de moitié par rapport au brut.
Le rendement ne dit rien de la trésorerie mensuelle. Le cash-flow compare le loyer encaissé à la mensualité de crédit, aux charges et à l’impôt. Lorsqu’il est négatif, la différence est l’effort d’épargne : la somme que l’investisseur sort de sa poche chaque mois. Une opération à effort d’épargne modéré mais à fort remboursement de capital peut être excellente ; une opération à cash-flow positif obtenue par un crédit très long l’est parfois beaucoup moins.
Un studio acheté 120 000 € frais inclus et loué 600 € par mois affiche un rendement brut de 6 %. Après 900 € de taxe foncière, 600 € de charges non récupérables, 500 € de gestion et d’assurance et un mois de vacance provisionné, le net de charges tombe à 3,9 %. Au régime réel, avec les intérêts d’emprunt déduits, l’imposition ramène le net-net autour de 3 %. Financé sur vingt ans, le bien génère un effort d’épargne d’environ 80 € par mois, dont l’essentiel constitue en réalité du remboursement de capital.
Micro-foncier ou régime réel ?
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sous 15 000 € de loyers. Dès que les charges réelles et les intérêts dépassent ce seuil de 30 %, le régime réel devient plus avantageux — mais il engage pour trois ans.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Au régime réel, les charges supérieures aux loyers créent un déficit imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Faut-il viser le rendement ou la plus-value ?
Les deux se compensent : les marchés tendus offrent des rendements faibles mais une revalorisation plus sûre. Le TRI, qui intègre loyers, fiscalité, crédit et revente, est le seul indicateur qui permette de comparer les deux stratégies.