Location meublée
Abattement forfaitaire de 50 % — 30 % pour un meublé de tourisme non classé depuis la loi Le Meur — ou déduction des charges et de l’amortissement par composants, plafonné au résultat avant amortissement.
1 · Le bien et son exploitation
2 · Charges annuelles déductibles au réel
Régime le plus favorable
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Statut fiscal
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Recettes annuelles retenues
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Micro-BIC contre régime réel
| Micro-BIC | Réel | |
|---|---|---|
| {{ c.label }} | {{ c.micro }} | {{ c.reel }} |
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Amortissement par composants
| Composant | Base | Durée | Dotation annuelle |
|---|---|---|---|
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| Dotation totale | {{ dotationTotaleLabel }} |
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Fiscalité de la revente
| Micro-BIC | Réel amorti | |
|---|---|---|
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Notes du dossier
Le terrain n’est pas amortissable et l’amortissement ne peut créer de déficit : l’excédent est reportable sans limite de durée. Depuis la loi de finances 2025 (art. 84), les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value de revente. Estimation indicative.
La location meublée doit son intérêt à l’amortissement — et sa complexité à ce qui se passe à la revente.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers d’un meublé classique (30 % pour les meublés de tourisme non classés), dans la limite de recettes fixée par la loi. Le régime réel autorise la déduction de toutes les charges, des intérêts d’emprunt et surtout de l’amortissement du bien et du mobilier. Il exige une comptabilité, mais neutralise le plus souvent l’imposition pendant dix à quinze ans.
L’amortissement se pratique par composants : gros œuvre, façade, installations, agencements, chacun sur sa propre durée, le terrain n’étant jamais amortissable. Le mobilier s’amortit en cinq à dix ans. Le statut passe de non professionnel à professionnel lorsque les recettes dépassent 23 000 € et les autres revenus d’activité du foyer — avec des conséquences lourdes : cotisations sociales, mais aussi exonération d’IFI et régime des plus-values professionnelles.
Un T2 acheté 150 000 € et loué meublé 800 € par mois génère 9 600 € de recettes. En micro-BIC, 4 800 € sont imposables, soit environ 2 260 € d’impôt et prélèvements à 30 % de tranche. Au réel, 3 200 € de charges, 2 500 € d’intérêts et 4 800 € d’amortissements ramènent le résultat imposable à zéro, l’excédent d’amortissement étant reporté sans limite de durée. L’écart de trésorerie dépasse 2 000 € par an.
Les amortissements sont-ils repris à la revente ?
Depuis la réforme entrée en vigueur en 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value des LMNP, ce qui augmente la base taxable. Certaines résidences gérées restent exclues du dispositif.
Faut-il un expert-comptable ?
Ce n’est pas obligatoire, mais l’adhésion à un organisme de gestion agréé et l’accompagnement comptable sont la norme au régime réel, la liasse fiscale 2031 étant peu accessible.
Peut-on passer du micro au réel ?
Oui, l’option se formule dans les délais de déclaration et vaut pour un an, reconductible tacitement.