Question du vendeur
Les deux options sont comparées sur la même durée — l’espérance de vie du vendeur — et du même point de vue : ce qu’il a réellement encaissé, moins ce qu’il a dû dépenser pour se loger.
Le bien du vendeur
Crédirentiers
Espérance de vie retenue : {{ horizonLabel }} — tables {{ tablesLabel }}.
Option A — Viager occupé
Option B — Vendre et louer
Option C — vendre et racheter
Horizon retenu : {{ horizonLabel }} — espérance de vie résiduelle calculée à {{ age }} ans.
Option A — Viager occupé
| Valeur occupée retenue | {{ a.valeurOccupee }} |
| Bouquet encaissé | {{ a.bouquet }} |
| Frais à la charge du vendeur ({{ fraisVendeurPct }} % de la valeur occupée) | {{ a.frais }} |
| Rente mensuelle initiale | {{ a.renteMensuelle }} |
| Rentes cumulées sur l’horizon | {{ a.rentesCumulees }} |
| Impôt et prélèvements sur la rente? | {{ a.fisc }} |
| Intérêts du bouquet et des rentes placés à {{ tauxPlacement }} %, nets de PFU | {{ a.interets }} |
| Loyer à payer | aucun |
Trésorerie cumulée
{{ a.total }}
Option B — Vendre et louer
| Prix libre encaissé | {{ b.prix }} |
| Frais à la charge du vendeur ({{ fraisVendeurPct }} %) | {{ b.frais }} |
| Intérêts du capital placé à {{ tauxPlacement }} % | {{ b.interets }} |
| Fiscalité du placement (31,4 %) | {{ b.fiscPlacement }} |
| Loyer de relogement retenu | {{ loyerRelogementLabel }} / mois |
| Loyers payés sur l’horizon | {{ b.loyers }} |
| Charges locatives payées sur l’horizon | {{ b.chargesLocatives }} |
| Assurance habitation payée sur l’horizon | {{ b.assuranceHabitation }} |
| Frais de déménagement | {{ b.fraisDemenagement }} |
| Frais d’agence de location | {{ b.fraisAgenceLocation }} |
Trésorerie cumulée
{{ b.total }}
Option C — Vendre et racheter
| Prix libre encaissé | {{ cc.prix }} |
| Frais à la charge du vendeur ({{ fraisVendeurPct }} %) | {{ cc.frais }} |
| Frais de déménagement | {{ cc.fraisDemenagement }} |
| Prix du bien racheté | {{ cc.prixRachat }} |
| Frais d’acquisition ({{ fraisAcquisitionPct }} %) | {{ cc.fraisAcquisition }} |
| Intérêts du capital restant placé à {{ tauxPlacement }} %, nets de PFU | {{ cc.interets }} |
| Charges de propriétaire payées? | {{ cc.chargesProprio }} |
| Loyer à payer | aucun |
Trésorerie cumulée
{{ cc.total }}
Hors valeur du bien racheté ({{ cc.prixRachat }}), conservé et transmissible.
Neutralité viager / option comparée
{{ neutraliteText }}
Ajusteur automatique — recalibrage vers la neutralité
Chaque ligne donne le réglage qui met les deux options à égalité pour le vendeur, les autres paramètres restant inchangés.
| Levier | Réglage actuel | Réglage neutre | Écart résultant | |
|---|---|---|---|---|
| {{ r.label }}{{ r.note }} | {{ r.current }} | {{ r.target }} | {{ r.effet }} |
| {{ r.label }}{{ r.note }} | {{ r.current }} | {{ r.target }} | {{ r.effet }} |
{{ ajusteurFootnote }}
Lecture
{{ verdict }}
Ce que le chiffre ne dit pas : en viager le vendeur conserve son cadre de vie et transfère au débirentier le gros entretien ; en vente classique il garde un capital disponible et transmissible. La comparaison bascule si la durée réelle s’écarte de l’espérance.
Si le vendeur vit 5 ans de plus que l’espérance
{{ plus5 }}
Écart viager – vente classique.
Si la durée est de moitié
{{ moitie }}
Écart viager – vente classique.
Cela dépend de trois paramètres : l’âge du vendeur, le rendement locatif du bien et le loyer qu’il devrait payer en se relogeant. Le viager occupé évite le loyer et les charges de propriétaire mais immobilise une partie du prix en rente ; la vente classique libère tout le capital mais fait payer un loyer sur la même durée. La comparaison n’a de sens que menée sur l’espérance de vie du vendeur.
Sur le même horizon — l’espérance de vie résiduelle du vendeur — et du même point de vue : ce qu’il a réellement encaissé, moins ce qu’il a dû dépenser pour se loger, en incluant la fiscalité de la rente, celle du placement du prix, et les charges de propriétaire évitées.
Seule une fraction de la rente est imposable, fixée par l’article 158-6 du CGI selon l’âge du crédirentier au premier versement : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans. Cette fraction est ensuite soumise au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Voir aussi le glossaire pour les autres termes (TMI, fraction imposable, décote d’occupation…).
Hypothèses : rente et loyer indexés à {{ indexationPct }} % par an, espérance de vie calculée sur les tables {{ tablesLabel }} reprises du dossier en cours, charges de propriétaire (taxe foncière, gros entretien, assurance PNO) au taux réglé ci-dessus, à la charge du vendeur uniquement dans l’option C, fiscalité de la rente au taux marginal de 30 % sur la fraction imposable de l’article 158-6 du CGI. Estimation indicative, non contractuelle.