Société civile immobilière
Transparence fiscale et imposition chez l’associé, ou impôt sur les sociétés avec amortissement du bien puis distribution : le même immeuble, chiffré sous les deux régimes, jusqu’à la revente.
1 · Le patrimoine et son financement
2 · Régime et distribution
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3 · Horizon de cession
Régime le plus favorable en exploitation
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Trésorerie annuelle à l’IR
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Trésorerie annuelle à l’IS
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Exploitation annuelle comparée (année 1)
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Cession dans {{ anneeRevente }} ans
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À l’IR, la plus-value suit le régime des particuliers avec abattements pour durée de détention ; à l’IS, elle est calculée sur la valeur nette comptable, amortissements déduits, et taxée au taux de l’impôt sur les sociétés.
Bilan complet sur {{ anneeRevente }} ans
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Avantage de {{ ecartTotalLabel }}, exploitation cumulée et cession réunies, loyers et charges indexés, reports déficitaires pris en compte.
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Notes du dossier
Impôt sur les sociétés : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice puis 25 %. Dividendes : flat tax de 31,4 % (12,8 % + 18,6 % depuis la LFSS 2026) ou barème après abattement de 40 %, les mêmes 18,6 % de prélèvements sociaux étant dus dans les deux cas. Le résultat foncier de la SCI à l’IR reste, lui, à 17,2 %. L’option pour l’IS ne peut plus être dénoncée au-delà du cinquième exercice qui suit. Estimation indicative.
Le choix du régime fiscal engage la SCI pour toute sa durée de vie, ou presque. Il se décide sur la trésorerie et sur la revente.
Transparente fiscalement, elle n’est pas imposée : chaque associé déclare sa quote-part de résultat dans ses revenus fonciers, à sa tranche marginale augmentée de 17,2 % de prélèvements sociaux. Les charges déductibles sont celles du foncier classique — intérêts, travaux d’entretien et d’amélioration, taxe foncière, assurance — mais pas l’amortissement du bien. À la revente, c’est le régime des plus-values des particuliers qui s’applique, avec ses abattements pour durée de détention et l’exonération à 22 et 30 ans.
L’option change tout : la société amortit l’immeuble, ce qui efface le plus souvent le résultat imposable pendant des années. Le bénéfice restant est taxé à 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %. En contrepartie, sortir l’argent coûte cher — les dividendes supportent la flat tax de 31,4 % — et la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable : les amortissements pratiqués viennent gonfler la plus-value taxable, sans aucun abattement de durée. L’option est en principe irrévocable au-delà du cinquième exercice.
Un immeuble de 400 000 € générant 24 000 € de loyers annuels et 8 000 € de charges dégage 16 000 € de résultat. À l’IR, un associé à 30 % de tranche marginale paie environ 7 230 € d’impôt et prélèvements, CSG déductible comprise. À l’IS, l’amortissement d’environ 12 000 € par an ramène le résultat à 4 000 €, soit 600 € d’impôt : la trésorerie annuelle est bien meilleure. Mais si l’immeuble est revendu 500 000 € au bout de quinze ans, la SCI à l’IS supporte une plus-value calculée sur une valeur comptable tombée à 220 000 €, soit 280 000 € taxés à 25 % — là où la SCI à l’IR aurait bénéficié de 60 % d’abattement.
Peut-on revenir en arrière après avoir opté pour l’IS ?
La renonciation n’est possible que jusqu’au cinquième exercice suivant l’option ; au-delà, le choix devient définitif.
Une SCI permet-elle d’échapper aux droits de succession ?
Non, mais elle facilite la transmission progressive : on donne des parts par tranches, en profitant de l’abattement renouvelable tous les quinze ans, avec une décote possible pour illiquidité.
La SCI peut-elle louer en meublé ?
À l’IR, la location meublée relève des BIC et fait basculer d’office la SCI à l’IS si elle dépasse 10 % des recettes. C’est le piège le plus fréquent.