Calcul de l’IFI — BelleViager
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Impôt sur la fortune immobilière

Patrimoine immobilier au 1er janvier

Assiette nette des dettes, abattement de 30 % sur la résidence principale, barème progressif dès 800 000 € pour les patrimoines dépassant 1 300 000 €, décote et plafonnement.

1 · Actifs immobiliers

2 · Plafonnement (art. 979 CGI)

Laissez les revenus à zéro pour ignorer le plafonnement.

IFI dû

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Patrimoine net taxable

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Taux moyen d’imposition

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Formation de l’assiette

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Patrimoine net taxable {{ netTaxableLabel }}

Barème appliqué par tranches

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IFI brut {{ ifiBrutLabel }}
Décote (patrimoine de 1 300 000 à 1 400 000 €) {{ decoteLabel }}
Réduction pour dons (75 %, plafond 50 000 €) {{ reductionDonsLabel }}
Réduction au titre du plafonnement {{ plafonnementLabel }}

Notes du dossier

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Barème 2026 (art. 977 CGI, seuils inchangés) : 0,5 % de 800 000 à 1 300 000 €, 0,7 % jusqu’à 2 570 000 €, 1 % jusqu’à 5 000 000 €, 1,25 % jusqu’à 10 000 000 €, 1,5 % au-delà. Estimation indicative : les biens professionnels exonérés, les démembrements et les titres pour leur seule fraction immobilière doivent être appréciés dossier par dossier.

IFI : assiette, barème, plafonnement

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L’impôt ne frappe que le patrimoine immobilier net, au-dessus de 1,3 million d’euros.

L’assiette nette taxable

On retient la valeur vénale au 1er janvier de tous les biens et droits immobiliers du foyer, y compris les parts de SCI et la fraction immobilière des SCPI et OPCI. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %. Les dettes afférentes à des actifs imposables — emprunts, travaux, impôts fonciers — sont déductibles, avec un mécanisme de plafonnement pour les patrimoines élevés et de retraitement des prêts in fine.

Barème, décote, plafonnement

Le seuil d’imposition est de 1,3 million d’euros, mais le barème se calcule dès 800 000 € : 0,50 % jusqu’à 1,3 M€, 0,70 % jusqu’à 2,57 M€, 1 % jusqu’à 5 M€, 1,25 % jusqu’à 10 M€, 1,50 % au-delà. Une décote atténue l’effet de seuil entre 1,3 et 1,4 million. Enfin, le total IFI et impôt sur le revenu ne peut excéder 75 % des revenus de l’année précédente.

Exemple chiffré

Un couple détient une résidence principale de 900 000 €, un locatif de 700 000 € et 300 000 € de parts de SCPI, pour 400 000 € d’emprunts restant dus. L’assiette ressort à 630 000 € + 700 000 € + 300 000 € − 400 000 €, soit 1 230 000 € : inférieure au seuil, le couple n’est pas imposable. Une hausse de 100 000 € de la valeur du locatif le ferait entrer dans l’IFI, pour environ 1 835 € après décote.

Questions fréquentes

Les biens professionnels sont-ils taxés ?
Non : l’immobilier affecté à l’activité professionnelle du redevable est exonéré, sous conditions d’exercice effectif et de prépondérance.

Comment est traité un bien démembré ?
En principe, l’usufruitier déclare la valeur en pleine propriété. Dans certains cas légaux, notamment l’usufruit du conjoint issu de la succession, la valeur est répartie selon le barème de l’article 669.

Le viager occupé est-il déclarable ?
Oui, chacun pour sa part : l’acquéreur déclare la valeur du bien diminuée du droit d’usage, le crédirentier la valeur de son droit d’occupation.