Holding patrimoniale
Loyers imposés chez l’associé, ou logés dans une structure à l’impôt sur les sociétés qui amortit, capitalise et fait remonter les dividendes sous le régime mère-fille — puis transmet des parts démembrées.
1 · Le patrimoine logé
2 · La structure
3 · La transmission des parts
Décote usuelle de 10 à 20 % pour les titres non cotés minoritaires, à justifier par un rapport d’évaluation.
Structure la plus favorable
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Disponible en direct
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Disponible via la holding
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Exploitation annuelle comparée
| Détention directe | Holding à l’IS | |
|---|---|---|
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Régime mère-fille (art. 145 et 216 CGI)
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Détention d’au moins 5 % du capital depuis deux ans : les dividendes remontent en quasi-exonération, seule une quote-part de frais et charges de 5 % est réintégrée, soit un coût réel de 1,25 %.
Donation aux enfants
| Biens en direct | Parts démembrées | |
|---|---|---|
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Notes du dossier
Impôt sur les sociétés à 15 % jusqu’à 42 500 € puis 25 %. Dividendes soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % + 18,6 % depuis la LFSS 2026). Barème de l’usufruit de l’article 669 CGI, abattement de 100 000 € par enfant renouvelable tous les quinze ans. Une holding ne se justifie qu’au-delà d’un certain patrimoine : ses coûts de fonctionnement sont fixes. Estimation indicative.
Un outil d’acquisition et de trésorerie, dont l’intérêt tient à deux régimes fiscaux.
Lorsque la holding détient au moins 5 % du capital d’une filiale depuis deux ans, les dividendes remontent exonérés à hauteur de 95 %, seule une quote-part de frais de 5 % restant taxée. L’intégration fiscale, ouverte à partir de 95 % de détention, permet d’imputer les déficits d’une société sur les bénéfices d’une autre et de neutraliser les opérations internes.
La holding s’endette pour racheter la cible et rembourse le prêt avec les dividendes remontés quasi exonérés. Les intérêts sont déductibles chez elle, sous réserve des règles de limitation. Le montage se juge sur la capacité distributive réelle de la cible, pas sur son résultat comptable.
Une cible dégage 200 000 € de résultat net distribuable. La holding, qui l’a rachetée 1 million d’euros financés par un prêt sur sept ans, perçoit ces dividendes en n’étant taxée que sur 10 000 €, soit 1 500 € d’impôt au taux réduit d’IS. Elle dispose donc de près de 198 500 € par an pour rembourser une annuité d’environ 165 000 € — l’opération s’autofinance.
Holding à l’IS ou à l’IR ?
L’IS est la règle pour bénéficier du régime mère-fille et de la déductibilité des intérêts. L’IR ne se conçoit que pour des structures patrimoniales très particulières.
Qu’est-ce que l’apport-cession ?
L’apport des titres à une holding avant leur cession place la plus-value en report d’imposition, à condition de réinvestir une part du produit dans une activité économique dans le délai prévu.
Une holding peut-elle détenir de l’immobilier ?
Oui, souvent via une SCI filiale. Attention toutefois : les titres de sociétés à prépondérance immobilière restent dans l’assiette de l’IFI des associés personnes physiques.